【摘 要】：隨著世界進入信息網絡時代，智能住宅小區將成為未來房地產住宅市場發展的大趨勢。其中，物業管理的智能化程度會直接影響小區的現代化運行。但是，目前我國多數智能小區的物業管理還停留在傳統的物業管理模式上。本文通過分析智能住宅小區物業管理方面的特征，提出相對于傳統的物業管理模式，智能住宅小區在物業管理中的不同之處以及存在的問題，并提出了相應的解決辦法。

【關鍵詞】：智能住宅小區；物業管理；系統集成；存在問題；解決方法

【Abstract】As the world enters the Information Age, smart residential area residential real estate market will be the future trend of development. Among them, the property management will directly affect the level of intelligence to run a modern district. But in China the most intelligent community of property management also remain in the traditional property management mode. By analyzing the smart residential district property management features, make the property relative to the traditional management model, smart residential area in the property management of differences and problems, and the corresponding solutions.

【Keywords】intelligent residential quarters;property management，system integration; Problems;Methods

一、引言

社會經濟水平的不斷提高促使家庭生活自動化、居住環境舒適化、安全化，由此也喚起了人們對住宅智能化的要求。美國、日本、歐盟等國家的科學研究機構已經將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅小區的建設中，使人們對居家的概念發生了根本性的變化，居住條件和生活環境產生了質的飛躍，智能化住宅、智能住宅小區這一全新的概念應運而生，并成為未來房地產住宅市場發展的大趨勢。

所謂智能住宅小區是以住宅為平臺，兼備建筑、網絡通信、設備自動化、信息服務、集系統、結構、服務、管理為一體為住戶營造一個安全、舒適、便捷、節能、高效的居住和生活環境。智能住宅小區是現代建筑技術與現代通信技術以及現代計算機技術相結合的產物，其核心技術是小區的智能化系統。智能化系統也稱小區的綜合信息管理系統，是由小區物業管理系統和小區綜合信息服務系統來支持實現的。它能夠實現具有集成性、交互性、動態性的智能化物業管理模式，為住宅小區的業主和使用人提供高效率同時完善而多樣化的服務。

、 智能小區大致由安全防范系統、信息網絡系統和物業管理系統組成。其中，物業管理系統是關系著整個住宅小區能否真正向著智能化方向的關鍵。智能小區物業管理系統是信息與網絡科技和自動化技術，將建筑智能化系統和計算機物業管理系統集成于一體的自動化監控和綜合信息服務平臺。智能小區物業管理系統的組成十分龐大，一個智能小區的物業管理系統的建設，首先要有一個信息平臺，這個平臺包括計算機網絡系統和小區信息管理系統。然后在該平臺基礎上建立軟件管理系統，實行對小區物業各個方面的具體管理，同時與外界聯系，從而使得小區的管理更加高效、合理、職責分明。其基本的構架可由下圖反映出

但是，目前不少智能小區缺少現代化的管理手段，只是將其先進的硬件設備簡單地拼湊在一起，并未充分發揮出智能化系統的功效。為此，作為智能小區的管理者——物業管理公司應該運用現代化的物業信息管理系統，使物業的軟件與硬件相結合進行有效的管理，使物業管理真正走向現代化、制度化與規范化，讓住戶切實感受其“智能”以及生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。

二、智能小區物業管理的特征

正是由于智能小區物業管理系統構造的復雜性以及獨特性，使得智能小區物業管理與傳統物業管理在管理模式上存在著很大的差別。智能小區物業管理的特征主要表現在以下幾個方面：

1、各種智能化設備系統的自動監控和集中遠程管理。傳統的設備管理如設備運行狀況監測，只可能靠人工現場巡查、看護，而智能小區的物業管理只需在中央監控室便可了解各種設備的運行狀況，調節設備的運行，并可根據設備自動報警信號顯示故障區，及時到位搶修，確保小區的設備正常運行。

2、保安、消防、停車管理高度自動化。保安、消防、停車管理均是物業管理的重要內容，往往需占用大量

人力。而配備完善智能系統的智能小區可以實現保安、消防自動監控，減少大量一線巡視人員。例如，停車管理方面，智能化的停車收費系統可以做到自動識別月保還是臨保車輛，自動計時，收費放行。

3、三表自動計量，各種收費一卡通。智能抄表系統可以免去人工挨家挨戶上門抄表的繁瑣，實現多表數據自動采集、傳輸、計費，配以一卡通系統又可以免去管理人員上門收費或用戶到指定地點交費的不便，住戶只需手持一卡通便可通過刷卡交費。

4、智能住宅小區物業管理的網絡化特征。傳統的物業管理是自成體系的獨立管理模式，可稱之為“信息孤島”。智能小區物業管理則是通過網絡來實現物業管理信息的傳遞和交互。在住宅小區內建立寬頻Internet內聯網，并實現與外部Internet的連接，通過與Internet的連接實現與其他小區之間的信息交流與互換，從而更方便快捷地學習先進的管理方式，來改變自身在管理上存在的漏洞和不足，為小區內的業主提供更好的服務。

5、智能住宅小區物業管理的信息動態化特征。這一特征也是智能住宅小區物業管理區別傳統物業管理模式的

主要特征。傳統的物業管理模式是采用依靠人工方式來采集有關物業管理的信息和數據資料。采集到的數據是靜態的、歷史的。這種管理模式既費時又費力，同時成本也高。智能小區的物業管理信息的采集是通過網絡，自動化地實現信息的采集和綜合、信息的分析和處理、信息的交換和共享。因此智能小區物業管理信息化的動態性特征，體現在信息采集的自動化、實時性和可靠性。

智能物業管理系統集成的原理

系統集成的模式要求各子系統輸出和輸入的信息格式有統一的約定．即要求各子系統有一個開放的界面或開放的接口，以保證系統對各種信息的統一處理。統一的軟件操作平臺界面和數據接口結合．形成高開放和兼容的硬件傳輸平臺，將現有的各種子系統進行統一的接入和控市，則總體的硬件成本和軟件成本將會將至最低，其開放性、可靠性可擴展性將達到最優；將各子系統匯聚在一個中央平臺上，解決了因多個系統、多種平臺帶來的施工管理及應用管理的諸多不便，使整個系統納入一個有效的、規范的，可靠的集成管理平臺上。

系統集成的方式是將信號的采集、傳輸和處理劃分成不同的層面或模塊．開發一系列的功能模塊與之兼容(如圖1所示)。各子系統的信息要能匯總到專用控器中．需要在專用控市lJ器中可適應現行多種網絡協議的功能模塊．是整個系統適應絕大多數子系統產品 通過多種不同的網絡進行傳輸。在統一的平臺上．用一套完整的結構化的、開放的、可擴充的軟件實施對各子系統的監視、控制．以及完成對所有信息處理、有話、匯總統計等工作。

目前，我國很多小區的應用系統方案采用總線或網絡的方式．但缺少和應用層之間的聯接層。由于沒有統一的接口協議，各應用系統的開發只能自成體系。因此．系統集成尚停留在一個較低的水平。據統計．上海智能小區的智能化系統在物業管理中運行良好的僅占20％；運行不正常，但尚可使用的占45％，另有35％的系統干脆被棄置不用。這種現象固然由多種原因造成，其中．不合理的系統集成應負很大責任。要提高系統集成度，應把重點方在對應用層之間的通道集成上。只有實現在最，的物理通道上傳輸盡可能多的信息，才能體現系統集成的意義。

三、智能小區物業管理方面存在的問題

分析上述智能小區在物業管理方面的特征，可以看出傳統的物業管理模式已經不能適應智能小區在物業管理方面的要求，智能小區為物業管理提出了更多的新問題，其突出表現在以下的幾個方面：

1、智能住宅小區物業管理首先面對的問題就是大量設備的日常維護。由于智能小區物業管理的高科技化特征，使得其管理設備相對一般小區而言數量會更多，物業管理設備在整個物業內處于非常重要的地位。智能建筑的設施管理日趨高性能、自動化、信息化及城市化聯網管理，所以在其壽命周期中運行與管理的費用約占壽命周期成本總費用的85％以上。因此，維持設備的功能，確保設備的高效率，盡量減少設備的故障，都是發揮設備投資效益的重要環節。相對于普通住宅小區的設備維護，由于智能小區的物業設備工程量大，并且操作技術要求高，所以在日常的維護管理中就出現了重投資、輕維護的現象，對于智能小區的物業管理成效有很大影響。

2、節能問題。智能小區由于擁有大量的電子設備、高新技術設備，因此日常運行中能源的消耗問題就隨之產

生，所以物業管理中節能問題處理的好壞對物業管理的服務成本有很大影響。但是在日常管理過程中，有些管理部門或管理人員并沒有真正重視節能管理，這必將對整個物業管理工作帶來不良的影響。

3、人才的配備問題。由于智能住宅小區的核心技術智能化系統大量地采用現代的通信技術、計算機技術及控制技術，無論是工作性質還是運行管理都與傳統的機電設備有較大的差異。智能化系統的操作與運行必須配備較高技術素質的人員，除操作人員外，還應有專業維護力量的支持。但是有不少領導與管理人員存在一些不切實際的觀念，認為“智能化系統是高新技術的自動化產物，一旦建成，一切皆可自動進行，可大大減少管理人員” 。正是由于這些片面的理解和錯誤的觀念，使許多從事智能建筑物業管理的企業不重視技術人才的引進和使用，從而導致技術力量薄弱，管理水平不高，服務質量低下。

4、信息資源的安全性問題。由于智能住宅小區的網絡化管理使得從傳統意義上的信息孤島進化為公共運營網絡中的一分子，從而與外界的聯系更為緊密。同時隨著計算機技術的不斷發展，網絡技術的不斷更新，出現了大量的電腦黑客，這

瀝青麻繩是有麻繩和公司的技術人員研發的一款具有防腐性瀝青為主要材料的添加劑通過浸泡的一款產品。麻繩是取各種麻類植物的纖維。麻繩是麻在大水池里泡一段時間，后扒掉皮，曬干，然后用搓繩機加工。麻繩具有抗拉力和抗阻力較強，而且耐腐蝕、耐摩擦、有彈性，當突然受到沖擊時不易斷裂，在起重作業中用得較多。然而瀝青麻繩在研究開發中通過瀝青等添加劑的浸泡后，用于伸縮縫、沉降縫等填縫材料。瀝青麻繩的規格有2cm~8cm之間都有。

就不得不考慮會出現電腦黑客侵入小區的管理系統盜取業主的隱私。另外，在智能化條件下，工作人員的非法操作都會給系統的信息資源帶來意想不到的損害。因此如何防止智能小區業主信息資源遭到各種途徑的破壞、保護業主的隱私安全就成了一個重要問題。

三、智能小區物業管理問題的解決方法

隨著智能小區的迅速發展，與其相適應的物業管理必須不斷改善自身存在的不足之處，使智能小區的物業管

理日趨成熟，從而為小區中的業主提供更高檔次的物業服務。針對上述的幾個突出問題，智能小區在物業管理方面應做出的具體措施為：

l、對于智能小區設備維護的解決方法。智能小區物業設備的管理內容不僅僅是普通住宅小區物業設備管理的重復。智能住宅小區物業設備大量地運用了高科技產品，在日常的維護中如果簡單地重復普通小區物業設備管理的方法，那么只能是治標不治本。智能小區在設備的日常維護中要著重強調以下幾個方面： (1)加強設備管理軟件系統的建設。智能小區管理平臺為小區中設備的管理系統提供了一個良好的建設平臺，通過信息平臺的建設，可以更好地監督和檢查小區設備的使用情況，便于小區的物業設備進行集中管理，并且高效地完成維護任務。(2)注重設備自身的軟件維護更新。如今科技的發展日新月異，要保證智能小區物業管理的智能化，必須時刻保證物業管理設備的先進，其中重要的一環就是保證機器軟件設備的良好工作性能，做好軟件的維護和更新。

2．對于節能問題的處理方法。(1)制定能源耗用量計劃和做好計量工作。設備在運行過程中，需要消耗水、電、蒸汽、壓縮空氣、煤氣、燃料油等各類能源。設備管理部門每年要求預先按月編制各類能源的消耗量及能源費用的計劃，作出1—12月每個月的各類能源的耗用計劃及能源費用的支出計劃。(2)采用切實有效的節能技術措施。在選用設備時，注意設備的技術參數要同工藝要求匹配，優先采用先進的電子控制技術，實施自動調節，使設備在運行過程中一直處于最佳運行工況和最佳運行負荷之中。在節約用電方面，優先選用節能型電機，在供配電設施上應有提高功率的措施。照明用電方面，盡量多利用自然采光，應選擇合理的照明系統和照明燈具。照明燈具的開關控制應采用時間控制、日光控制或紅外音頻控制等節能控制方式。(3)加強節能管理工作。管理部門應真正認識到節能問題的嚴重性，從實質上加強管理。

3、對于人才配備問題的解決方法。(1)對于智能小區物業管理人力資源的開發和管理首先要從選拔合適的人才開始。實踐證明，智能建筑的物業管理在運作過程中涉及的知識面很寬，它涉及行政管理學、心理學、公共關系學、經濟學、系統工程學、法學等，還涉及到城市規劃學、建筑學、土木工程學等多方面，因此，合理、正確選拔合適人才對智能小區物業管理很重要。在選拔人才的時候應考慮企業現在以及將來的經營與計劃，把握企業的發展戰略，保證以最佳人員實現組織的戰略和目標。除了滿足企業目前的人才需要外，還要為將來企業運作需要的管理人員做長遠打算。(2)招聘合格人才之后還要進行相應的培訓。培訓是提高管理人員素質的重要途徑。培訓是一個改變員工現有的行為、知識和動機的系統工程，以使員工的特征符合工作要求。它的最終目的是促使企業的績效提高。

4、對于信息資源安全性問題的解決。智能小區物業管理中特別需要嚴格的內部人員管理和信息資源合法性管理。在智能小區的網絡化管理中應該在母系統中建立對子系統的監督體系，一旦出現非法操作或錯誤操作這樣的情況，系統馬上發出警報，責令停止或糾正。另外，還可以在網絡化管理中在系統中采用口令、密碼、多重復核等技術監視手段。在整個母系統內信息共享的同時，也要防止非法入侵、竊聽窺視和非法拷貝等信息資源的被破壞或流失。

結語

近年來，隨著我國智能建筑 智能住宅小區的大量涌現．作為房地產售后服務行業的物業管理也開始采用自動化、信息化的現代管理手段。物業管理公司已不能再簡單沿用計劃經濟時代落后的管理模式．而應秉承以人為本 的經營原則，認識到高新技術和全新的服務理念在保證智能小區正常運轉的過程中所起到的不可替代的作用．將小區智能化系統和計算機物業管理系統集成于一體化的自動化監控和綜合信息服務平臺上。為業主創造一種從物質到精神的理想居住氛圍．進而提高人們的精神文明素質并展現當代城市風貌。

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